所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說(shuō)明外，說(shuō)到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來(lái)宣傳，購(gòu)房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤(rùn)就越大。 （1）容積率: 即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計(jì)算公式為: 容積率=總建筑面積/土地面積容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過(guò)渡開發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等 （2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式： 建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積 （3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式： 綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 內(nèi)容: 項(xiàng)目容積率與利潤(rùn)推算方法模塊 一、最適容積率最適容積率是能夠使利潤(rùn)最大的容積率數(shù)值。 一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤(rùn)取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)。而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，（容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了,因而總利潤(rùn)額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價(jià)下降，利潤(rùn)下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤(rùn)最大。（圖中黑色區(qū)域?yàn)橛姓麧?rùn)的容積率范圍，其中最寬處即為利潤(rùn)最大點(diǎn)，也就是最適容積率點(diǎn)。）銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下： 二、最適容積率的確定明確了容積率的重要性，接下來(lái)就是最核心的問(wèn)題：對(duì)于一個(gè)低層項(xiàng)目，容積率的最佳值是多少？ 回答這個(gè)問(wèn)題，我們必須通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，即在一定的容積率下，本項(xiàng)目可以有多少的銷售面積（總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施），同時(shí)這些面積又可以以多少價(jià)格售出，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是市場(chǎng)能夠接受而反映良好的。我們知道，容積率確定之后，項(xiàng)目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計(jì)算出來(lái)的，但合理的售價(jià)如何確定呢？在項(xiàng)目區(qū)位、成本等各方面條件確定的情況下，售價(jià)與住宅的舒適度有很大關(guān)系，除去建筑設(shè)計(jì)方面的因素，住宅之間的擁擠程度、層數(shù)就是一個(gè)很重要的因素了，而這些因素是直接與容積率相關(guān)的。那么建立一個(gè)容積率與建筑的擁擠程度、層數(shù)之間的變化“函數(shù)”就是最終的解決辦法。當(dāng)然，這個(gè)“函數(shù)”并非嚴(yán)格意義上的數(shù)學(xué)公式，而是一個(gè)相關(guān)性的變化分析。 以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路，可以通過(guò)建筑的層數(shù)、面寬、進(jìn)深等條件，粗略的估計(jì)一個(gè)低層或多層住宅項(xiàng)目的容積率，方法如下： 假設(shè)一個(gè)小區(qū)中的住宅是均勻分布的，下圖是其中一部分，圖中的四個(gè)深灰色區(qū)域?yàn)樽≌?，淺灰色區(qū)域?yàn)榻?jīng)過(guò)平均后一棟住宅對(duì)應(yīng)的基地面積，該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項(xiàng)目的容積率。 設(shè)住宅的層高為 3米，進(jìn)深為12米，日照間距為1.7，層數(shù)為N，容積率的求得公式為： 容積率＝（12*A*N）/(B*D)-----公式1 其中，D＝3*N*1.7+12--------公式2 X＝A/B-------------公式3 把公式2與公式3代入公式1，即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下： 容積率＝X*N/（0.42N+1）來(lái)源：考試大N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值，N為建筑的層數(shù)，層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降，X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值，X值越大，建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅，反之X值越小，建筑形式越傾向于獨(dú)棟。舉一個(gè)例子，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，X值為0.5的時(shí)候，也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時(shí)候，建筑的形式基本為雙拼別墅。根據(jù)公式3，可以作出以下這樣表格，當(dāng)確定一個(gè)容積率的時(shí)候，我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個(gè)形態(tài)，聯(lián)排住宅、雙拼別野、別野、或是介于他們之間的某種折中形式。 在本方法的實(shí)際應(yīng)用中，尚存在幾點(diǎn)問(wèn)題，這主要是由于實(shí)際的低層住宅項(xiàng)目并非如上述情況是一個(gè)均勻的，理想的狀態(tài)。比如，項(xiàng)目用地中有大面積的道路和綠化，有大面積的配套公建，這時(shí)的估算就需要增加一個(gè)不小的修正值；同樣如果用地中有多種住宅類型，有聯(lián)排別野，也有多層公寓（這是很多項(xiàng)目的實(shí)際情況）估算也需要在不同的類型間分別進(jìn)行；如果日照間距不是嚴(yán)格的按照1.7來(lái)計(jì)算，或者項(xiàng)目中有大面積的東西向住宅，估算也會(huì)遇到一些困難。但是基本上來(lái)講，這個(gè)方法需要的是進(jìn)一步的完善，還有與經(jīng)驗(yàn)值的互相驗(yàn)證。實(shí)際中可以用已經(jīng)有的若干個(gè)實(shí)例來(lái)反算這個(gè)公式的結(jié)果，并得出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性的修正值，并在以后的測(cè)算中應(yīng)用這個(gè)經(jīng)驗(yàn)修正值。 得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后，根據(jù)其擁擠程度，建筑之間的圖形關(guān)系，同時(shí)與周邊項(xiàng)目相比校，可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價(jià)。這時(shí)候，建筑面積、單方成本與總成本、售價(jià)等進(jìn)行全面的成本收益測(cè)算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了，余下的作就是通過(guò)一系列復(fù)雜的計(jì)算，得出最終的項(xiàng)目資金收益率與凈利潤(rùn)，看一看項(xiàng)目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧。 三、實(shí)例項(xiàng)目分析某投資顧問(wèn)項(xiàng)目，由于位置、成本等各方面因素的綜合考慮，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅。確定項(xiàng)目容積率的工作始終是各項(xiàng)工作的前提與核心。 確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括，獨(dú)棟別墅、TOWNHOUSE、3－4層的住宅、5－6層的住宅。綜合了產(chǎn)品類型、容積率、售價(jià)等因素對(duì)四種產(chǎn)品類型進(jìn)行測(cè)算（這是一個(gè)比較繁雜的過(guò)程，在這里就不詳述了），測(cè)算最終的結(jié)果是此項(xiàng)目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤(rùn)率最高的。 但是依據(jù)市場(chǎng)的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話，覆蓋的客戶范圍仍然有限，為了減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅，同時(shí)容積率可在0.7-0.9之間，將容積率初步定在0.8，產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層、多層住宅為主，這樣發(fā)展商的利益是最有保障的。 如此的測(cè)算結(jié)果也從另一方面證明本項(xiàng)目不應(yīng)該是一個(gè)單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū)，而應(yīng)該是雙拼別墅、聯(lián)排TOWNHOUSE、多層公寓混合的低密度居住社區(qū)，在計(jì)算容積率與建筑形式的時(shí)候就必須分別進(jìn)行計(jì)算，這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的。但是，從另一個(gè)角度看，這也促進(jìn)了該計(jì)算方式中一些不足之處的改進(jìn)。比如說(shuō)，因建筑形式的不同而必然進(jìn)行的分區(qū)計(jì)算的方式，各個(gè)組團(tuán)計(jì)算各自的建筑總面積、用地面積、容積率，就可以讓我們把諸如道路、綠化、公建等問(wèn)題單獨(dú)處理，最終保證計(jì)算的準(zhǔn)確性。確定最適容積率的問(wèn)題在這里就演變?yōu)榇_定最適的加權(quán)平均容積率的問(wèn)題，實(shí)際上，也就是確定各不同類型住宅面積比例的問(wèn)題。當(dāng)這個(gè)問(wèn)題解決的時(shí)候，設(shè)計(jì)任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了，此時(shí)下一個(gè)階段的各項(xiàng)工作也就可以順理成章的展開了.